Das Wichtigste im Überblick:
Muss ich nachzahlen oder bekomme ich ein Guthaben zurück?
Das Ergebnis der ersten Seite zeigt, ob Sie der WEG eine Nachzahlung schulden, oder ob Sie ein Guthaben ausgeschüttet bekommen.
Vorsicht, ggf. verwirrend: Der Betrag in der letzten Zeile beschreibt Ihr Saldo aus Sicht der WEG. Das heißt: Bei positiven Zahlen schulden Sie einen Betrag der WEG, bei negativen Zahlen schuldet die WEG Ihnen Geld. Im oben gezeigten Fall schuldet die Eigentümerin der WEG also €544,11.
Wann und wie wird gezahlt?
Sobald die Abrechnung in der ETV oder über einen Umlaufbeschluss beschlossen wurde, ist der Betrag spätestens vier Wochen nach Beschluss fällig oder wird ausgekehrt. Falls Sie ein aktives Lastschriftverfahren mit uns haben, müssen Sie nichts weiteres tun. Wir werden den Betrag einfach einziehen oder auskehren. Falls Sie kein Lastschriftverfahren mit uns haben, müssen Sie den Betrag eigenständig überweisen, um Mahngebühren zu vermeiden.
Wir empfehlen unbedingt ein Lastschriftmandat im Bereich "Meine Zahlungen" im Portal (app.ralph-hv.de) einzurichten.
Gesamt und Einzelabrechnung: Was entnehme ich der Übersicht?
Der nächste Teil der Abrechnung umfasst die Übersicht der Gesamtkosten der WEG und Ihren jeweiligen Anteilen.
Der erste Teil der Gesamt-und Einzelabrechnung zeigt die Ausgaben (1.1).
1.1.1. Die umlagefähigen Heizkosten, sofern Ihr Gebäude eine Zentralheizung hat. In der Hausgeldabrechnung finden Sie in der Übersicht sowohl die Gesamtkosten, als auch Ihren Anteil. Ihre Heizkosten werden lediglich als Gesamtsumme angezeigt. Die Details können Sie der separaten Heizkostenabechnung entnehmen, die von Ihrem Messdienstleister (z.B. ista, Techem, Brunata Metrona, etc) erstellt wurde und von uns separat verteilt wird.
1.1.2: Die umlagefähigen Betriebskosten können Sie ebenfalls an die Mieter:innen weiterbelasten. Je nach Teilungserklärung und Beschlüssen Ihrer WEG werden diese mit unterschiedlichen Verteilerschlüsseln verteilt. In der Regel werden die meisten Kosten nach MEA (Miteigentumsanteilen) oder Fläche verteilt.
1.1.3: Die nicht umlagefähigen Kosten sind jene Kosten, die nur die Eigentümer:innen zahlen und die nicht an etwaige Mieter:innen weitergereicht werden können. Hierzu gehören u.a. Instandhaltungsarbeiten am Objekt, Steuern, Verwaltergebühren sowie Kontoführungsgebühren. Mahngebühren erscheinen ebenfalls hier, werden dann aber ggf. von der vorigen Hausverwaltung oder der aktuellen Hausverwaltung übernommen.
1.1.4. fasst die drei Kostenblöcke zusammen: Heizkosten (falls eine Zentralheizung vorliegt), die umlagefähigen Kosten und die nicht umlagefähigen Kosten.
1.3: Dieser Abschnitt fasst die Soll-Zahlungen (oder "Sollstellungen") und die wirklich erfolgten Zahlungen ("Haben" oder "Ist-Zahlungen") zusammen.
Hier sehen Sie rechts bei "Gesamt" Ihre geforderten Hausgelder ("Soll") und Ihre geleisteten Hausgeld ("Haben") und links daneben, wie sich dieser Betrag anteilig auf die Bewirtschaftungskosten (Hausgeld) und die Rücklagen verteilt. Das Gesetz schreibt vor, dass wir diese beiden Kosten getrennt ausweisen.
Am Ende steht ein Saldo, in diesem Fall ein offenes Saldo iHv €116,40, denn es waren €4.198,68 fällig, es wurden aber nur €4.082,28 geleistet. Konkret entstand bei dem gezeigten Eigentümer ein offener Posten bereits im Januar, der nicht ausgeglichen wurde.
1.5. dient als Zusammenfassung der gesamten Einnahmen und Ausgaben des Objektes ("Gesamt-Betrag") und der anteilig verbuchten Einnahmen und Ausgaben des Eigentümers ("Ihr Anteil").
Gesamt-Übersicht: In diesem Fall entsteht eine Lücke (d.h. Saldo) iHv €8.740,30, da die mit dem Wirtschaftsplan berechneten Vorauszahlungen des Objektes iHv €81.454,44 insgesamt nicht die wirklich angefallenen Ausgaben iHv €69.926,68 und die Zuführung der Rücklage iHv €13.500,00 nicht decken. Manche der angefallenen Kosten wurden an Sondereigentümer:innen weiterbelastet (Direkte Belastungen -€7.106,42), da es um Kosten ging, die nicht von der Gemeinschaft zu tragen waren, dennoch bleibt eine Lücke iHv €8.740,30.
Ihr Anteil: Da das Jahr teurer war als die Zuführung laut Wirtschaftsplan, entsteht auch bei dem Einzeleigentümer ein Saldo iHv €544,11. Der positive Betrag hier ist der selbe, wie jenes Ergebnis der ersten Seite. Der Eigentümer muss diesen Betrag innerhalb von 4 Wochen nach dem Beschluss der Hausgeldabrechnung überweisen.
Auf der letzten Seite der Hausgeldabrechnung finden Sie den sog. "Ausweis der Lohnkosten nach § 35a". Dies sind die Kosten, die Sie in Ihrer Steuerklärung geltend machen können. Die Kosten umfassen die sog. "haushaltsnahen Dienstleistungen" und den "Dienstleistungsanteil von Handwerkerrechnungen", den Sie im Zuge der Bewirtschaftung Ihres Objektes
Häufig gestellte Fragen
Was muss ich machen, wenn ich ein SEPA-Mandat habe?
Nichts, wenn Sie ein SEPA-Mandat bei uns haben, müssen Sie sich um nichts kümmern.
Was muss ich machen, wenn ich kein SEPA-Mandat habe?
Bitte überweisen Sie den fälligen Betrag (positives Saldo auf S.1) innerhalb von vier Wochen nach Beschluss, um Mahngebühren zu vereiden. Falls Sie ein Guthaben haben (d.h. negatives Saldo auf S.1 der Abrechnung), teilen Sie uns bitte die IBAN mit, auf die wir dieses Guthaben auskehren können, falls Sie dieses noch nicht im Portal hinterlegt haben.
Was ist eine Abrechnungsspitze?
Die Differenz zwischen den Wirtschaftsplan Zahlen und tatsächlichen Ausgaben ist die Abrechnungsspitze. Diese bezieht sich nur auf den individuellen Eigentümeranteil.
Anhand dieser Zahlen können Sie erkennen, ob Ihre WEG gut gewirtschaftet hat oder nicht.
Wichtig: In diesem ersten Schritt zur Ermittlung der Abrechnungsspitze werden nicht die tatsächlichen Hausgeldzahlungen berücksichtigt. Es gilt zuerst festzustellen, ob die WEG gemäß Plan gewirtschaftet hat oder zu hohe oder zu niedrige Ausgaben im Jahresverlauf im Vergleich zum Wirtschaftsplan hatte. Ein Eigentümer kann somit eine positive Abrechnungsspitze haben, unabhängig davon, ob er seine Hausgelder gezahlt hat oder nicht.
Wie funktioniert das mit den Guthaben und Nachzahlungen?
Kern der Abrechnung bildet die Abrechnungsspitze, individuell für jeden Eigentümer (Wirtschaftsplan - Ausgaben). Diese wird nach Genehmigung der Jahresabrechnung im Eigentümer Saldo im Portal berücksichtigt.
Die Abrechnungsspitze wird mit aktuellem Saldo verrechnet
Die Abrechnungsspitze wird mit dem aktuellen Eigentümer Saldo verrechnet, um ein aktuelles Bild der Verbindlichkeiten oder Guthaben der einzelnen Eigentümer gegenüber der WEG abzugeben. Es ist zu beachten, dass auch im Falle einer positiven Abrechnungsspitze nicht zwingend dem Miteigentümer ein Guthaben ausgezahlt wird. Erst wenn die Abrechnungsspitze mit dem aktuellen Eigentümer-Saldo im Portal verrechnet wurde, kann dies bestimmt werden. Je nachdem, ob die WEG gut gewirtschaftet hat und die jeweiligen Miteigentümer ihre Hausgelder gezahlt haben, ergibt sich ein Guthaben oder steht eine Nachzahlung an.
Welche Kosten werden abgegrenzt?
In der WEG Buchhaltung gilt grds. das sog. Abflussprinzip. Entsprechend werden Zahlungen dann verbucht und in dem Jahr abgerechnet, in dem sie gezahlt werden. Auf den Leistungszeitpunkt kommt es gerade nicht an.
Was hat es mit den Heizkosten auf sich bzw. warum scheinen diese auf mehreren Kolonnen aufgeteilt auf?
Anders ist es nur bei Heizkosten, für die aufgrund der HeizkostenVO das Leistungsprinzip gilt. Entsprechend werden Heizkosten abgegrenzt, sodass die Zahlungen in dem Jahr abgerechnet werden, in dem auch die Leistung erbracht wurde.
Was ist Teil der Heizkosten? In der Regel sind davon enthalten Brennstoffkosten (Gas, Heizöl, Pellets oder Fernwärme zB), Wasser und Abwasserkosten, Heizungswartungskosten sowie Schornsteinfegerhonorare.
Hat Ihre WEG daher 2023 eine Nachzahlung zB für Gas geleistet, so ist diese auch in Ihrer 2022er Abrechnung zu berücksichtigen und scheint in der Zeile “Im Folgejahr zu zahlen” auf.